Hamide HANGÜL
Son beş yılda hızlı artan konut fiyatları, satışların düşmesiyle yerini yavaşlamaya bıraktı. Yükselen kredi faizleri ve nakiti olanların birikimlerini mevduat faizine yatırması bu durgunluğun başlıca nedenleri. İnşaatçıların ve mülk sahiplerinin umutlarını bağladığı yabancıya konut satışının da son dönemde gerilemesi de bu düşüşte etkili.
Sektör temsilcileri, haziran ayı enflasyonunun yüzde 70,4, konut fiyatlarının da ortalama yüzde 30 arttığına işaret ederek, “Satılık fiyatlarında yüzde 40’lık bir değer kaybı var” yorumu yaptı. Vatandaşlık için konut alanların da üç yıllık yasal süreyi doldurunca satışa başladığına işaret eden sektör temsilcileri, “2020’de alanlar karlı, o zaman 1 milyon liraya alanlar şimdi 4-4,5 milyon liraya satıyor” dedi.
Tepkiler 400 bin dolara çıkardı
Türkiye’de yabancıların taşınmaz satın almasının önündeki sınırlamaları kaldıran Mütekabiliyet Yasasına ilişkin düzenleme 3 Mayıs 2012’de yürürlüğe girerken, başlangıçta vatandaşlık için konut yatırım fiyatı 1 milyon dolar olarak belirlendi. Ancak fiyatın yüksek bulunması üzerine Eylül 2018’de rakam 250 bin dolara düşürüldü. Bu defa fiyatın çok düşük kaldığı tepkileri üzerine Haziran 2022’de 400 bin dolara yükseltildi.
Iraklılar tapuda ilk sırada
Yasa sonrası 2013 yılından Mayıs 2024’e kadar geçen 11 yılda, Türkiye’de satılan 15,3 milyon konutun 390 bin 443’ü yabancılara satıldı. En yüksek satış 67 bin 490 adet ve yüzde 4,5’lik payla 2022 yılında gerçekleşti. TÜİK’in 2015-2024 aralığını kapsayan verilerine göre, Türkiye’de en fazla konut alan yabancılar arasında Irak vatandaşları 50 bin 796 adetle başı çekti. Bunu İran, Rusya, Suudi Arabistan vatandaşları izledi. Bu yılın ilk 5 ayında konut satışları yüzde 3,4, ipotekli satışlar yüzde 58,7, yabancıya satışlar yüzde 45,8 düştü.
Pasaport alınca satıyor yüzde 25’i bu şekilde
–Master Türk Grubu Kurucusu Gökhan Taş: “Fiyatları 15 milyon liranın üzerindeki konut satışlarında durgunluk var. Fiyatlarda gerileme yok ancak artış da yok, o nedenle enflasyon karşısında gerilemiş oluyor. Enflasyon yüzde 70,4, gayrimenkul fiyatlarındaki artış ortalama yüzde 30, o nedenle yüzde 40 değer kaybından söz edilebilir. Yabancıya satış aşırı düştü, toplam pazardaki payı geriledi.
O nedenle bu durgunlukta yabancılar etkili değil, ancak Antalya pazarı yabancı üzerine kuruluydu, orada örneğin 5 milyon liraysa bir daire 3 milyon liraya indi. Yabancılar da konut satıyor, çünkü pasaport için almış, aldıktan sonra ihtiyacı kalmıyor. Gayrimenkulde 2021 başlarına kadar alanlar kar etti. Yabancıların yüzde 25’i satıyor.”
Daireden çıkıp tarla alanlar var
–Avrupa Yakası’nda emlakçılık yapan Enes Sofioğlu, emlak piyasasının durgun olduğunu, kredi faizlerindeki yükseliş, yabancının başka yatırımlara ilgi göstermesi ve yüksek mevduat faizinin bunda etkili olduğunu belirterek, “Parası olan mevduat faizine yatırıyor” dedi.
Vatandaşlık için daire alan yabancıların satış yaptığını, yabancı alımındaki düşüşün geçici olduğunu belirten Sofuoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü: “Üç yıl önce 500 bin -1 milyon liraya alınan bir dairenin bugünkü fiyatı 4-4,5 milyon lira.
Vatandaşlık aldıktan sonra bunu satıyor, yurt dışına götürmüyor, arsaya yöneliyor. Özellikle tarla vasfındaki, imara yakın bölgelerdeki toprak yatırımı değerlendirmeye yöneliyor. Geçmişte 80-100 bin dolara satın aldığını bugün yaklaşık 300-400 bin dolara satabiliyor. Satılan dairelerin arazi yatırımına döndüğü, bire 2-3 getiri sağladığı söylenebilir.”
Akrabasına satanlar da oluyor
–Anadolu Yakası’nda faaliyet gösteren bir emlak ofisi sahibi, vatandaşlık alan yabancıların, üç yılı doldurduktan sonra satış yaptığına işaret eden ederek, “Akrabasına satış yapanlar da oluyor” dedi. Eski konutlarda fiyatların düştüğünü belirten yetkili, “Ancak yeni yapılarda ileri gidiyor. Kredi faizi düşerse fiyat artar, düşmezse yatay gider” dedi.
İlanda kalma süresi 90 güne çıktı
–Emlakjet CEO su Tolga İdikat, satılık konut piyasasına şu sözlerle değerlendirdi: “2024’ün ikinci çeyreğinde satılık konut ilanlarını incelediğimizde, ilan sayılarının arttığını ve ilanda kalma sürelerinin uzadığını gözlemliyoruz. Geçen yılın aynı döneminde satılık konutların ortalama ilanda kalma süresi 75 günken, bu süre şu anda yaklaşık 90 güne çıktı. Ayrıca, satılık konut ilan adetlerinde yüzde 10’a yakın bir artış söz konusu. Yıllık bazda satılık konut fiyatlarında yaklaşık yüzde 43’lük bir artış görülmekle birlikte, kısa vadede fiyatlarda önemli bir değişiklik gözlemlemiyoruz.”
İki tane alan birini satıyor
–Sarıyer-Zekeriyaköy bölgesinde emlakçılık yapan Süleyman Şahin, satışlarda aşırı bir durgunluk olduğunu söyledi. Satışların daha çok 2,5-3 milyon TL arasındaki yerlerde döndüğüne işaret eden Şahin, “Bu fiyat aralığındaki konutlar daha hızlı satılıyor.
Bir ailenin iki arabası varsa satıp, o paraya alabiliyor” dedi. Fiyatların bölgeden bölgeye değişmekle birlikte yeni binalarda yüzde 10 artış olduğuna işaret eden Şahin, “Eskiden her hafta, her ay değişirken, şu anda ufak bir artış oldu ve orada kaldı” dedi.
Yabancıların da eskisi gibi alım yapmadığını, hatta sattığını belirten Şahin, şöyle devam etti: “Miktar doldurmak için aldığı mülkünü üç yıl sonra satıp daha ucuz daire alıyorlar. İki tane daire aldıysa, ikincisini satıyor. Konut satışlarında yabancılar 1,5-2 yıl önce çok etkiliydi. Şimdi o kadar etkili değiller. Yüksek faiz ve mevduat faizleri de durgunlukta etkili.”
Fiyatlar yüzde 10-15 daha azalır
–İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa: “Satılık piyasası düşük, alım satım çok yapılmıyor. Yüksek bedelli, sıfır evlerde neredeyse durmuş vaziyette. Nakit parası olan ancak ev alabiliyor, yüksek bedelli olanlara çok yetişemiyorlar.
O nedenle bazı inşaat firmaları, kampanyalar yapıyorlar. Çok düşük faizle ya da faizsiz belli bir peşinatla satış yapıyorlar. İkinci elde fiyat seviyesi düşük olanlara talep görüyor, onlar da 2-3 milyon lira seviyesinde olanlara talep var, satılanlar onlar. Fiyatlara baktığımızda son iki yıla göre ciddi bir gevşeme var. Beşiktaş’ta iki yıl önce 4-4,5 milyon TL seviyesinde olan evler şu anda 3-3,5 milyon TL seviyesinde ve alıcı bulamıyor. Özellikle merkez ilçelerde eski binaların olduğu semtlerde bu tablo yaşanıyor. Fiyatlarda ortalama yüze 30 düşüş söz konusu. Fiyatlardaki köpük gitti ancak bir miktar daha gitmesi lazım.
Bir yüze 10-15 daha geri gitmesini bekliyoruz. Yıl sonuna kadar da satışlardaki bu tablonun değişeceğini düşünmüyorum, yatay seyreder. Yabancılardaki o eski akım da yok. Zamanında vatandaşlık potasını doldurmak için 2-3 daire alanlar oldu. Burada 3 yıl satmama koşulu vardı. Şimdi alanlar satıyorlar. 2-3 daire alanlar oldu, biri ucuz kaldıysa 3 tane, 4 tane aldı. Birini satıyor şu anda. O da bir etken. Yani, yabancıların eski akımda olmaması da satılık konut piyasasında satışların yavaşlamasında bir etken.”
